清远返租项目，清远地区出租公寓调查“景”还是陷阱？-产品中心-景钰丽文具用品

你们想知道清远地区出租公寓调查“景”还是陷阱？和关于清远返租项目的题吗？小编带各位了解一下关于大家都关注的话题。

“首付5万元，每月租金返还2000元”

“长隆附近出租公寓，月租无负担”

“与XX酒店品牌合作签订10年租赁协议出售”

……

近年来，清远不少房地产项目推出酒店式出租公寓，推出多种优惠的租赁条件，吸引了众多投资后想“放手”、“付出代价”的市民。

但这种有吸引力的“出售和租赁”模式是“财务前景”还是陷阱？小编近日接到多位读者举报，清远市不少出租公寓存在收益低、不按时缴纳租金、实际购房后未兑现购房时承诺等题。这让主人非常担心。

1.卖回租模式并不完全可靠。

小编调查发现，目前在清远，不少开发商正与Clover、Hampton等国内外著名酒店管理集团合作，推出公寓产品，并以出租方式销售。对于这些“出售和出租”的公寓，租赁期限从3年到10年不等。一套总价30万元左右的公寓，每月租金回报通常在1000元以上，索赔回报率低至5，高至10。

部分公寓设有酒店管理公司。

公司与买家签订租赁协议。

在租赁期内每月或每季度向房东支付租金。

例如，仲恺华盛顿新区推出的希尔顿欢朋酒店可以由投资者购买，然后出租给酒店管理公司，酒店管理公司再以固定的月租回租给业主。业主千先生表示，“10年租”、“边租边卖”、“预租”、“欠租”等销售方式投资标准低，利润稳定。特别是，租金退款可以从每月付款中扣除，减轻投资者的财务压力。

所有业主均为先生。不像陈先生那样能获得稳定的租金收入。2018年5月，银展新都广场开盘时，马先生和200多名业主在那里购买了公寓，“主要是为了长隆的两个主要卖点，以及售后和转租”。

有的业主先与房地产开发商签订购房合同，再与酒店管理公司签订经营管理合同。酒店代为出租商业地产，业主在购买房产后可以收回租金。

谁知，马先生近日收到开发商发来的《关于疫情对SindhuPlaza项目进度影响的通知》，告知业主，受疫情影响，该商品房项目竣工报批及报批时间将按如下方式确定由于延误，开发商计划将原合同交付日期从2020年5月30日延长至不晚于2020年8月28日。退回租赁合同的酒店还单方面向业主发送了一份附加条款和条件合同。

马先生表示，买房时签合同时少的固定租金已经不再是固定租金了，现在要和业主按40:60平分，还要缴纳60%的租金。但酒店方面表示如果不签署本附加协议，酒店开业后无法继续营业，业主可以自行终止协议。

经过多轮交涉，小编获悉，新都广场部分业主接受酒店条件并解除合同，部分业主签订了补充协议。

新都广场相关人士表示，业主在购买房产时，可以自愿选择酒店托管公司并选择是否使用，合同中也有风险提示。开发商只负责出售房产，不干涉酒店如何签订租赁合同。

2退货率过高的促销

尽管一些买家认为这些出租公寓

不仅利润高，而且不需要业主管理。

但不少市民也这么认为。

再次租房并不划算。

市民张先生表示，比如一套公寓市场价只有10万元，开发商就将价格提高到18万元，然后以租赁的方式出售。假设租期10年，年收入8元，10年租期结束后，业主将获得144万元的返还租金，但业主的实际收入会减少原来多付的人民币。8万元就是64万元。此外，在银行利率和房地产各种税率波动的同时，租赁协议中约定的回报率大多是固定的，这不可避免地影响了业主的实际收入。租约结束后的投资回报率存在疑。

马云最初购买新都广场时，单价约为每平方米12000元，比同期周边楼盘高出每平方米约2000元。马先生坦言，如果不是看中高租金收益率的理念，他根本不会购买新都广场。

该市一家公寓销售中心的一位买家表示，“市场上的出租公寓和商铺越来越多”，“我希望即使租赁合同结束后也能维持目前的租金水平”。

买家的担忧是市场上的普遍现象，因为出售尤金街商铺时承诺的租金返还尚未完成，业主也尚未收到租金。

凯旋广场还承诺出售时展示五星级酒店集团温德姆，但当时购买公寓的业主并没有看到酒店开业。

对于美捷特华南室内城店面，租赁合同结束后，40平方米以上店面租金从每月2000元以上直接减半，并在销售期间向业主提供回报率。促销活动并未如预期那样实现。

纠纷案件

租金回收就是浪费，业主还要缴纳4万多元。

王先生于2018年在时光花城购买了一套公寓，并于2019年6月入住。王先生介绍，他在时代华城房产销售中心买房时，销售人员向他推荐了一个名为“联手斯维通，租8年”的售租接待项目，并称效果相当好。它减轻了每月付款的负担并提供稳定的收入。

后来，王老师发现，该公寓并未与斯维顿签订管理合同，而是与清远图源物业管理有限公司签订管理合同。工作人员告诉业主，清远途远是斯维登品牌途家旗下子公司。

根据王先生提供的《资产委托经营管理协议》，受托人为清远图源，业主于2019年7月1日将房屋委托给清远图源作为旅游度假公寓或度假酒店出租经营。业主支付了45,800美元。如果花100块买软家具，基本上就可以成为放手的房东了。第一年，清远图源每月必须按时向业主缴纳2000元的租金，并且逐年增加。在此期间，清远图源必须承担物业管理费、水费、电费等费用。

合同生效不到一年，近百位签订管理合同的业主发现，自己的公寓没有软家具，房租也没有退还，甚至物业管理费、水电费都没有缴纳。事实。

随后，业主通过上海市监察局联系斯维登集团，确认清远图源出示的“许可函”为无效批准函，因清远图源未支付约定的一次性特许经营款15万元。最终，清远图源没有获得斯威腾公司的法律批准，清远图源也没有支付任何软转让费，并认定其存在严重欺诈行为，并宣布将追究到底。

时代中国相关负责人表示，他们将积极协助业主联系土圆坊，敦促业主尽快与业主沟通解决题。如果清源图源未履行对客户的义务，有权追究清源图源责任。

行业分析

投资出租公寓风险较高

汇成房产经纪陈经理认为，所谓“租金”是开发商提高成本后向消费者提供的诱人承诺，也是商业地产常见的销售方式。出租公寓能否真正保证买家稳定的收入，并不取决于开发商的宣传，而是取决于市场的能力。“买家面临的最大风险是，他们只能在开发商同意的年限内收取租金。超过这个期限，收入就得不到保障。”

业内人士表示，从清远地区以往的出租公寓和商业楼案例来看，由于清远人口流动性低、商业市场不发达，出租屋可能无法达到预期的销售成绩。租金退款或投资业务违约的可能性较高。对于有产权的商店和公寓，如果遇到租赁违约，可以通过出售产权或收回房产并出租给自己管理来解决题。建议广大市民投资此类房产时务必谨慎，全额支付后可能会造成损失。

据了解，建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，“房地产开发企业不得通过后租或者变相售后方式销售未完工的商品房”。虽然目前的清远市场允许业主与第三方签订租赁托管协议，但如果开发商允许业主从购买总价中扣除该公寓上一年的租金收入，这实际上是一种以未完工房产为幌子进行出租销售。这是一种形式。

作词何帆

摄影邱伟民

校对果果

编辑柳熙彬

主编范狼

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