物业法6月1，2016年物业法

房地产服务机构、业主委员会成员挪用、挪用部分业主共有收入，构成犯罪的，对直接负责的人员和其他直接责任人员依法追究刑事责任。

中国房地产报主编陈诗诗丨海南报道

社区所有者分享一部分运营收入，但谁拥有它们？

成立业主委员会、监督业主委员会都困难，这个题该如何解决？

如何才能真正提高房产服务质量，保护业主合法权益？

6月15日上午，海南省公共关系办公室召开新闻发布会，海南省人大常委会法工委、海南省住房和城乡建设厅有关负责人召开新闻发布会关于新修订的《海南经济特区物业管理条例》，我们针对大家最关心的话题进行了详细解读和解。

“房地产管理与群众生产生活密切相关，是重大民生题，也是社区治理的重要组成部分。”海南省住房和城乡建设厅总工程师林世辉表示本次修订条例以题为导向，着力解决产权题，主要管理题和难点包括业主大会组建难、业主委员会监督难、完善难等。住房质量。房地产服务、专项房屋维修资金存放和使用困难。

2011年1月1日，《海南经济特区房地产管理条例》正式施行。整整10年过去了。这十年，海南经济社会快速发展。新的房地产社区不断涌现，许多房产也出现了。管理服务业兴起，也出现了许多新题、新矛盾。2018年起，海南开始全面修订法规。

今年6月1日，全面修订的条例经海南省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议审议通过，定于今年11月1日起施行。

“新规”的重大变化

“针对当前出现的难点、痛点题，《条例》加强党的建设领导和政府监管，规范业主大会、业主委员会运作，提高房地产服务质量，保障业主合法权益。“业主的利益、物业的使用和维护。我们在管理等其他方面也进行了有针对性的创新和改进，明确了违法物业管理行为的法律责任。”林世辉说。

对于社会关心的业主大会、业主委员会的运作题，林世辉表示，将降低首次业主大会的召开条件，推动业主大会的设立。明确业主大会表决形式、业主大会召开程序，强化筹备工作指引。列出并规范房东委员会成员终止职务的禁止行为和情形，加强房东委员会业务信息披露，保障房东知情权。并监督。

在提高房地产服务质量、保护业主合法权益方面，条例规定了相关措施。规范房地产前期服务人员聘用，要求采用招投标方式选拔房地产前期服务人员。通过省人民政府公共资源交易，明确各种情况下初步房地产服务人员的选拔，采取招投标方式，限定初步房地产服务合同期限，并将相关房产划归实有。通过对物业管理领域的物业服务提供者进行普查，明确哪些管理信息必须在显着位置公开，方便广大业主对物业服务提供者进行监督。

该条例明确了物业管理行业专业设施和设备的维护责任。在进一步规范房屋维修专项资金缴存和使用管理方面，明确建筑企业在房产转让时，对未售出的房产，必须将一期房屋维修专项资金存放在一处。第一次。规定了出售时向业主直接征收、住宅专项维修资金使用的一般程序以及紧急使用的七种具体情况。

解决“股东大会召开难”

业主委员会成立难是资产管理长期存在的题，新修订的海南资产管理条例如何解决这个题？

海南省人大常委会法工委法规登记部主任林高高表示，《条例》的修改是面向题的，主要解决以下几个方面的题。首先，降低标准。为成立第一次业主大会。条例规定，物业管理区域必须满足两个条件之一“房屋已出售并交付业主的专属面积占建筑物总面积的一半以上”或“第一套房子已售出并交付业主”。已完成”。出售并交付使用两年。”，可召开第一次业主大会，选举业主委员会。

同时，符合上述条件的，建设单位须申请成立第一次业主大会筹备组，业主提出书面申请的，区公所、乡镇人民政府将予以受理。根据资产管理区的实际情况牵头成立筹备组，也许是可以的。

二是增加业主大会表决形式。林高智表示，海南省部分社区属于流动型社区，业主居住地随季节变化，传统的书面征求意见方式在一定程度上了业主参与社区管理的权利。针对这一题，《规定》明确规定，通过手机短信、微信、电子邮件等方式征求业主意见，经核实业主身份的，视为书面请求。观点。

三是搭建业主决策信息服务。按照规定，县级以上人民政府物业管理部门要逐步建设业主决策信息服务，可供业主、业主委员会、业主大会免费使用。利用信息技术解决业主决策题，特别是业主大会召开过程中的决策题。

规范业主委员会行为

一位编辑道“管委会是管委会的执行机构，管委会的运作如何受到法规的规范？”

针对业主经营中权利边界不清、经营不规范、权责不对等等题，海南省住建部房地产市场监管司司长王志回应如下委员会，条例，制定了条例。首先，明确业主委员会的公示义务。根据规定，业主委员会每年必须向业主公布业主的共同经营情况和收入、房屋专项维修资金的使用情况、支出情况等信息，包括以下内容业主委员会由委员组成，保障业主的知情权和监督权。

二是建立业主委员会登记制度。《条例》规定，业主委员会必须自选举产生之日起30日内，将委员名单、有关材料、表决结果、业主大会决议等报送所在地街道办事处、乡镇人民政府。记录。

三是规定禁止业主委员会成员发生性行为。《规定》明确列出了业主委员会成员禁止的行为，包括贪污、挪用部分业主共有收入、未经许可与房地产服务单位签订房地产服务合同、泄露业主信息等。同时，条例还规定了业主委员会成员挪用、挪用业主分享收入的法律责任。

四是建立经济责任审计制度。《条例》规定，业主大会决定，业主委员会主席的任期和辞职可以进行财务责任审计。五是明确业主委员会换届选举程序。根据规定，业主委员会任期届满，未进行换届选举的，县级人民政府资产管理部门必须组成换届小组，并召开业主大会。重新选举业主委员会。

一部分运营成本和利润转嫁给业主。

社区业主分享的运营收入应该属于谁？这是全社会共同关心的热点题。

林高智回应称，房地产服务商在业主营业收入中的份额被滥用和滥用而产生的冲突比较突出。为了保护业主的共同利益，条例有相关规定业主的营业收入份额必须依法确定。业主委员会成立前，其使用业主共有份额进行经营活动的方式，由暂行管理条例规定或者由业主共同决定。须经业主大会批准。

林高峰表示，《条例》规定，所有者份额部分产生的营业收入扣除合理费用后归全体所有者所有，必须单独核算、单独设立账户，或者设立共同管理账户。由业主委员会和房地产服务提供商成立。业主大会、业主委员会可以对业主分享的部分营业利润的使用情况进行审计。

他解释说，《条例》还规定，房地产服务单位、业主委员会成员挪用、挪用部分业主共同收入的，由县级以上人民政府资产管理部门责令退还。经警告后非法没收贪污、所得的，处挪用、挪用数额一倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接责任人员的责任。其他直接责任人员依法追究刑事责任。

王智表示，针对专项住房维修资金管理难、存管难、使用难等题，从实行分级账户管理、明确建设单位首存义务、规范专项住房等方面进行了规范。维护。资金使用的一般程序。例如，需要使用住宅专项维修资金对业主共有构件进行维修、更新、改造的，可以由业主委员会、物业服务单位或者相关业主提出使用建议。支出应当依法经市、县、自治县人民政府资产管理主管部门审查批准。

条例还规定了七种威胁住宅和个人财产安全的情况，允许紧急使用专项住房管理资金。例如消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生命或危及人身安全、屋顶、外墙损坏导致重大渗漏、建筑物外立面有装饰层的情况例如瓷砖或楼梯间和公共走廊中，它们会脱落或存在。有脱落或危及人身、财产安全的危险。

一、2021物业管理法？

物业管理条例

第一章一般规定

第1条

为了规范物业管理活动，保护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，制定本条例。

第二条

本条例所称物业维修，是指业主选择聘请物业服务公司，由业主和物业服务公司按照规定对房屋、配套设施、设备及相关场所进行维修、保养、管理的行为。房地产服务合同、房地产领域的维护管理、环境卫生及相关秩序活动。

第三条

国家鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择房地产服务企业。

第四条

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高资产管理和服务水平。

第五

国务院建设行政主管部门负责全国资产管理活动的监督管理。

县级以上地方人民政府房地产管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

第二章业主及业主会议

第六条

房地产属于其所有者。

业主在物业管理活动中享有下列权利

-一。接受房地产服务公司依据《房地产服务协议》提供的服务。

-2。提议召开业主大会，并对物业管理有关事项提出建议。

-3。对管理制度、业主大会议事规则的制定、修改提出建议。

-4、出席业主大会并行使表决权。

-5。享有业主委员会委员的选举权和被选举权。

-6。监督业主委员会的工作。

-7。监督房地产服务企业房地产服务合同的履行情况。

-8。您有权了解并监督物业公共部分、共用设施和设备以及相关区域的使用情况。

-9。监督财产共有部分和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。

-10.法律规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中必须履行下列职责

-一。遵守管理规定和业主大会议事规则。

-2.遵守物业管理区域内物业共用部分、共用设施设备的使用、维护公共秩序和环境卫生的规章制度。

-3。执行业主大会的决定和业主大会委托的业主委员会的决定。

-4。按照国家有关规定缴纳专项维修资金。

-5。按时支付房地产服务费用。

-6.法律、法规规定的其他义务。

第八

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

在物业管理活动中，业主委员会必须代表和保护物业管理领域全体业主的合法权益。

第九条

物业管理区召开业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一物业管理区域内的业主在物业所在地的区、县人民政府房地产管理部门和省、乡人民政府的指导下，组成业主委员会，选举业主。’委员会。但是，业主只有一名，或者业主人数较少，全体业主一致决定不召开业主大会的，业主大会和业主委员会的职责应当共同履行。

第十一条

下列事项由业主共同决定

-一。制定和修改业主大会议事规则。

-2.建立和修订管理规定。

-3。选举业主委员会或更换业主委员会成员。

-4。房地产服务公司的选择和终止

-5。专项维修资金的筹集和使用

-6。我们翻新和重建建筑物和设施。

-7.其他有关共有、共同经营权的重要事项

第十二条

业主大会可以采取分组讨论或者听取书面意见的形式召开，但占物业管理面积总面积一半以上的业主必须单独出席。这个人占了大楼总人数的一半以上。

业主可以委派一名代表出席业主会议。

业主大会经专有使用面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意后，决定本条例第十一条至第五条、第六条规定的事项。业主总数三分之二以上同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经占建筑物总面积一半以上专用部分的业主同意。这个人占了总人数的一半以上。

业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。

业主委员会、业主委员会的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销该决定。

第十三条

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议必须按照业主大会议事规则的规定举行。超过20名业主提出提案的，业主委员会必须组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会，应当在会议召开15日前通知全体业主。小区业主大会也同时通报相关居委会。业主委员会必须制作业主会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主会议的决定，履行下列职责

-一。召开业主大会，汇报物业管理情况。

-2。代表业主与业主大会选定的房产服务公司签订房产服务协议。

-3。及时了解业主和房地产使用者的意见和建议，监督和支持房地产服务企业履行房地产服务合同。

-4。监督管理协议的实施。

-5。业主委员会确定的其他任务

第十六条

业主委员会必须自选举之日起三十日内，向区、县人民政府房地产管理部门和房产所在地的区、乡人民政府提交备案材料。

业主委员会成员必须是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主。

业主委员会主任、副主任由业主委员会成员中选举产生。

第十七条

管理协议必须依法约定财产的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理协议的责任。

管理规定必须尊重社会公德，不得违反法律法规，损害社会公共利益。

管理协议对所有业主均具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则必须明确业主大会的讨论方式、表决程序、业主委员会的组成、业主大会成员的任期等。

第十九条

业主委员会、业主委员会必须依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会、业主委员会的决定违反法律、法规的，由房产所在地的区、县人民政府房地产管理部门或者市、乡人民政府责令改正。或在期限内取消并通知所有业主。

第二十条

业主委员会、业主委员会应当配合公安机关，配合居民委员会共同维护物业管理领域的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合有关居民委员会依法开展自我管理工作，支持、指导和监督居民委员会开展自我管理工作。工作。

与住宅小区业主会面

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