「重大通报」律师楼上漏水，楼下进水。如何保护您的权利（太详细）

最近，因高层漏水引发的纠纷在各媒体频频出现，本期我们就这些纠纷进行探讨，业主在面对此类情况时应如何科学维权，以及在处理时应注意哪些因素提出索赔，我们请了相关律师进行了详细的解释。

案例一三楼一家三口卫生间漏水一年多。

2015年5月17日，兰州市七里河区涧西东路宝丰花园业主张某称，该小区建于10多年前，他目前居住的地方购买了一套二手房。2013年11月。搬进来不久，我发现我家的浴室漏水，当我拆掉浴室天花板时，发现墙壁上部大面积被水浸湿，有水滴落下。

张先生家住5楼，当时6楼正在装修，他怀疑楼上卫生间漏水，导致屋内漏水，墙壁发霉。然而，当我寻找住在较高楼层的人时，发现6楼的浴室也漏水。4楼的居民也向张先生反映，4楼卫生间的屋顶漏水。张先生称，他联系了小区负责水电维修的李师傅，但他并没有来维修。他解释说他不在城里，无法前来修理，并主动提出修理。联系物业徐经理。然而徐经理的手机却关机了。

案例二二楼漏水，淹没一楼，对珍贵书画造成重大损坏。

2011年6月5日7时许，古浪县男子王清贤在租用的宽敞书画工作室外走廊和室内书画储藏室的地板上发现有水。现供电公司办公楼一楼一店铺内名贵字画被损毁。随后，民警被传唤至古浪县公安局圣观派出所，并通知了戈英奎。给二楼租客打电话

随后，王清贤向法院起诉古浪县供电公司、高银奎。2012年7月9日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王庆贤书画损害赔偿金10万元，高银奎赔偿王庆贤书画损害赔偿金。画作，被裁定赔偿损失15万元。书法、绘画。王清贤、高银奎、古浪县供电公司均提出上诉。武威中院审查双方意见后，委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心鉴定，确定赔偿总额为1184万余元。2012年12月14日，武威市中院将二审判决改为高银奎，判令高银奎赔偿王庆贤损失497万余元，古浪县供电公司赔偿王庆贤损失497万元。责令赔偿上述损失。213万余元，王清贤亏损473万余元。

2014年3月31日，甘肃省人民检察院向当地高级人民法院提起民事起诉。当年12月5日，经省高院调解，双方自愿达成协议。戈英奎同意在12月15日前赔偿王庆贤书画水渍损失24万余元。2014年，古浪县供电公司不再提供补偿。

如果发生漏水，楼下受影响的人应该立即做什么？

律师发现漏水后，受害方首先要保卫现场，掌握证据。例如拍照、录制视频和收集其他证据。您可以先去物业处或社区询他们的意见，或者去楼上的邻居那里请他们协商维修事宜。

律师如果协商不成，可以采取以下方式，比如邀请相关人员现场司法。另外，关于损失赔偿范围，建议邀请价格认证中心等具有评估资质的公司进行现场评估。办理完相关手续后，可以向法院提出索赔。当然，事情发生后，邻居之间互相理解、妥善解决题是最有效的。作为受害者，我们理解受害者的感受，但我们反对不顾事实索要高价，这往往无助于解决赔偿题。不符合法律规定。

Q.因漏水造成的损坏如何索赔？

律师《物权法》第九十二条规定“业主利用相邻房屋进行给水、排水、交通、铺设管道等活动的，应当尽力避免对相邻房屋所有权人造成损害。必须确定泄漏原因。如果是房屋质量不符合国家标准造成的损坏，在保修期内遭受损坏的业主可以要求开发商对渗漏房屋进行修复。并赔偿业主因此遭受的损失。其次，如果上层业主因装修或铺设水管导致下层住户漏水，上层住户必须迅速查找漏水原因，进行维修，并进行处理。由此造成的损失负责赔偿。由于楼下居民的不当行为。

律师如果确定房屋在保修期内且没有损坏，无论您是损坏的业主还是楼上邻居的业主，都应该要求开发商及时进行维修。如果开发商应业主的要求派人维修，但渗漏题仍未解决或未修好，业主可以在两次尝试后找人维修，费用由开发商承担。如果开发商忽视题，受影响的业主可以向当地质检部门投诉或将开发商告上法庭。

如果漏水原因确实是楼上的，而邻居不配合或者未及时修复的，受影响的业主可以根据民法总则第八十三条的规定向法院提起诉讼。如果邻居不理会法院的判决，受害人可以先向施工队提出维修请求，费用按照相关法律规定确定，并可以通过法院向楼上邻居索赔。

楼上住户维修导致漏水，小区物业公司是否需要承担责任？

律师韩国《不动产管理条例》第53条规定如下。业主如需装修房屋，必须提前告知物业服务公司。物业服务企业应当告知业主装修房屋时的禁止行为和注意事项。物业管理公司发现装修过程中存在违反相关规定的情况，必须立即通知违法者暂停整改；违法者拒不停止整改的，必须立即向有关管理部门报告。这是要依法处理的。如果出现此类题，业主必须首先向资产管理公司报告，如果资产管理公司未履行上述义务，则必须对遭受损失的业主负责一定金额的赔偿。但如果资产管理公司履行了义务，我们不承担任何责任。

律师根据《物业管理条例》，物业管理单位的管理范围是建筑物、小区的公共空间、共用设施设备，不包括业主的私人设施。因此，房屋的维护责任在于内置部件，即业主。如果因上级业主的不当行为造成房屋损坏，上级业主将负责修复。请注意，如因房屋漏水而出现质量题，开发商将承担责任。如果物业管理公司履行了告知义务且不属于质量题，则物业管理公司依法履行了管理义务，需要积极支持和协调与邻居的关系。作为业主，本人不承担任何法律责任。

如果出租房屋漏水，造成邻居损坏，房东是否需要承担责任？

律师《民法总则》第八十三条规定，房地产相邻当事人必须本着有利于生产、方便生活的精神，妥善处理阻水、排水、交通、通风、采光等事宜。团结互助，公平合理的相邻关系。给相邻方造成干扰或者损失的，必须停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，在发生邻居纠纷的情况下，即使业主不是侵权人，作为房产所有人，也必须对因房屋漏水给邻居造成的损害承担赔偿责任。业主可能要承担损害赔偿责任，然后对邻居提起诉讼。因漏水对邻居造成的损害，可由双方自行协商解决。

律师《物权法》第八十五条规定，法律对相邻关系的处理有规定的，依照其规定办理；法律没有规定的，可以按当地风俗习惯办理。紧随其后。此外，《合同法》第219条规定“承租人未按照约定的方式或者根据租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损坏的，出租人可以解除合同。”这意味着，产权所有人或者使用人任何一方都有权要求邻近的其他方迁就或者接受一定的，以合理行使其所有权或者使用权。

Q.新买的房子出现漏水等题，我该如何维权？

律师《城市房地产开发企业经营管理条例》规定，房地产开发商交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅说明书。房屋质量保证书是表明房地产开发商对所售商品房质量负责的法律文件，必须载明经工商质监部门核定的质量等级、保修范围、保修期限、保修单位等。房地产开发企业必须按照《房屋质量保证书》的规定对商品房承担保修责任。

律师《商品房住宅质量保证和住宅使用说明书制度实施规定》规定，正常情况下，各零部件的保修明细和最低保修期为屋顶渗漏，保修3年。墙壁、厨房、浴室地板、地下室和管道漏水保修1年，墙壁和天花板石膏剥落保修1年，墙壁裂缝和大沙区域保修1年。1年保修；加热或冷却系统和设备的保修期为一年，涵盖加热和冷却期间；洁具1年保修；灯具和电气开关保修6个月。保修期自房地产开发商将竣工并经批准的住宅交付给您之日起计算。保修期内，保修范围内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修。如因商品房质量题由保修单位维修，可能会影响房屋的使用。买方可以向开发商要求赔偿。但请注意，对于因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置、装修不当等造成的质量损失，开发商不承担任何责任。