北京优筑为什么便宜，北京优筑小区怎么样

粉丝们总是我关于丰台的事。毛子、丰台能否跑赢大盘？

兄弟，实际上，如果你我这个题，我会感到困惑。

众所周知，丰台是碎片化的，版本和地区之间差异很大。

丰台的碎片化表现在两个方面。

第一个点被永丰河包围。永定河东侧新盘的去污效果很好，但永定河西侧的去污速度较慢。

其次，丰台城市的界面也很不一样，有的经过规划整修，面貌焕然一新，已经给人一种大城市的感觉。

有些地区基本上仍然是农村地区，城乡边缘地区也是如此。

所以丰台地产确实需要关注这个领域。

纵观丰台的优质板块，

那么确实有很多领域可以跑赢市场——

丽泽、西莒、草桥、首钢经贸、丰台科技园等

丽泽、西居、草桥大家都很熟悉，城市界面也很好。

丰台科技园是丰台的一个工业集中区，大家都可以理解。

首钢经贸为何也能跑赢大盘？

大家最普遍的印象就是城市界面有待完善，但其实还不如亚林西、西居、草桥。

即便生活设施齐全、生活氛围相当好，但似乎也没有理由超越市场。

接下来我们就来重点讨论一下这个话题。

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资本经济与贸易为何能跑赢大盘

上次直播中我说过，2020年以来，北京悄然过了犊牛市场。

为什么说“安静”呢？

因为这个牛市是分裂的。

北京并非所有板块都全面上涨，从2020年至2022年的两年涨幅来看，海淀、朝阳等强势板块涨幅超过20%，而远郊弱势板块则几乎没有动静。

我们看一下第一产业，第五阶段增速是多少，对其他部门有一个基准。

万年花城五期，2020年1月挂牌均价7.58万元，2022年4月挂牌均价8.9万元，涨幅约174元。

说实话，这个增幅其实有些让人意外。

在2020年的这轮牛市中，第二大经济体的贸易板块基本面表现良好，不仅能跑赢大盘，而且增速相比北城众多优质板块也不低。

万年花城为何能表现如此出色？

首先是区位优势。万年花城位于第一经贸区西南部，三环、四环之间。

前往丽泽商圈、西城金融街、海淀中关村等主要工商业区十分便捷，可以处理这些区域过剩的居住需求。

该区域包括地铁10号线、房山线换乘站、昭武经贸站、丰台站。

2035年北京地铁规划包括利津线，经经贸一站直达金融区。

万年华城之所以能涨得这么好，是因为市场效应。

如果它们足够大、知名且流动性足够，它们通常是本地改进的首选。

另外，最重要的原因是初级经贸领域没有太大起色，选择余地不大。

初级经贸领域新增改善订单10至1500万份，销售告罄。

参考户型产品、楼龄、房产经营、二手房分布等因素，首都经济贸易领域二手房分为六档，具体分类如下。

第一层茂源钓鱼云台、葛洲坝瓷器、茂源景悦

第二阶段万年花城第五阶段

第三期满年花城四期、满年花城二期、满年花城三期、满年花城一期

四楼怡海花园、友筑、理想家园、三环新城四号院、汇丰家园、枫叶花园、红叶星园

五层三环新城6号院区、三环新城8号院区、三环新城7号院区、首钢经贸中心1号院区

第六层玉芳园、金丰园、范家村、葛村、新村

至此，就能看出满年华城得天独厚的优势了。

产品不如万年华城的，要么旧，要么质量差。

比如三环新城，6号院、8号院、7号院都是保障性住房。

社区环境一般，建筑比较老旧。

怡海花园小区现在比较老旧，塔楼有电梯，平楼没有，部分庭院物业保养得很好，户型一般，价格也没有上涨。

南北通透，南面三面宽，客厅设有4m宽落地窗。

餐厅和厨房连为一体，东侧有一个7平方米的书房。

公寓面积1,017平方米，房屋空置率平均约为73坪。

挂牌总价为1230万韩元，单价为9万韩元，套房内单价为每平方米1209万韩元。

相比之下，君丽的七至八层平房面积为127平方米，四居室，每部电梯可容纳两个家庭。

单价106万/平方米，总价1346万。

购房率非常高，大概在85以上。

按住房获取率85计算，公寓面积为10795平方米，公寓单价约为1247万平方米/平方米。

我粗略计算了这两种公寓类型的交易成本，并创建了一个看起来更清晰的表格。

1）君丽珠的单价比万年华城五期这套公寓高出16万元左右，溢价率在17点以上，而新房一般比二手房高10至25元。这是一个合理的范围。

2）计算单位内部面积，相差不到3000元，两者价差明显缩小。

3）如果万年华城五期这套房子是唯一的房子，而买家是第二套房子，那么总的购买成本会更低。

如果是买家的第一套住房，那么购买新房显然更划算。

4）我们再看一下产品，我们看一下万年华城的几套二手房。大部分为塔式户型，二楼有3个单位，二楼有6个单位，二楼有8个单位。居住密度高。

很难找到好的住房，因为唯一位于中心位置的小型公寓楼的每个楼梯都有两个家庭。

君丽的新房都是一梯两户平房，两梯两户小高层密度低，单栋居住密度更小更舒适。

君丽座除127平米外，还有146平米、165平米等主要户型，房源供应率和户型也极具竞争力。

当然，这并不是强迫大家都买新房，我们希望每个人都能够根据自己的需求来选择。

君力卓跑赢大市的另一个原因是其循环优势。

基于其地位，君丽珠可能是收购三环的为数不多的机会之一。

丰台计划2023年提供12幅地块，四环内万泉寺仅有一幅地块。

该地块标准地价为每平方米113万元，比之前的价格每平方米上涨1000元。

目前，丰台四环内已征地土地中，仅有君丽项目处于等待上市状态。

当然，这里肯定会有人好奇。毛子，我们为什么不谈谈君里现在的城市界面题呢？

君丽珠酒店位置靠近丰台火车站，距首钢经贸仅一站地铁。

我不得不承认，由于历史题，他的城市界面有点差。

但这是暂时的。

君丽珠所在位置在丰台TOD规划范围内。

我们看到，目前的土地分布和详细管理规划存在很大差异。

丰台TOD不同于传统火车站模式。

传统火车站提供便捷的出行，但也可能拥挤且混乱。

丰台TOD是一个站城一体化规划。

什么是逆向城市一体化？

简单来说，就是将交通站点与城市一体化一起规划、开发。火车站还设有商业、办公楼等配套设施。

这意味着君丽珠建成后，周边将有商业+写字楼+交通枢纽的综合配套设施。

对于丰台来说，丰台站与城市的融合非常重要，一侧连接丽泽金融商贸区，另一侧连接丰台科技园区，连接西南地区三大重点功能区。它以其线条和雕塑带动整个西南地区。对于区域发展来说，1+1+1的效果比3更大。

在此基础上，Junri周边的道路和城市界面也将得到改善。

如桥安西路、看丹路、丰台风帆东路、丰台万华南街等都在规划之中。

与画大饼相比，这些道路建设具有特定的时间节点，并且很容易变现。这对于购房者来说也是好事。

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